9 Kinh nghiệm xây nhà xương máu quan trọng cần biết 2025

Xây nhà là một trong những cột mốc quan trọng nhất trong cuộc đời mỗi người. Ngôi nhà không chỉ là nơi để ở mà còn là tổ ấm, là thành quả xứng đáng cho những nỗ lực không ngừng nghỉ. Tuy nhiên, việc xây dựng ngôi nhà mơ ước không phải lúc nào cũng suôn sẻ nếu bạn thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng và những sai lầm nhỏ có thể dẫn đến hậu quả lớn về chi phí, chất lượng và thời gian. Bài viết này sẽ chia sẻ những kinh nghiệm xây nhà lần đầu quý báu giúp bạn tránh được các cạm bẫy phổ biến, đảm bảo ngôi nhà của bạn được hoàn thiện đúng mong đợi. Từ việc chọn nhà thầu, tối ưu diện tích sử dụng đến các mẹo kiểm soát tài chính, tất cả sẽ được trình bày chi tiết và dễ hiểu nhất để bạn có sự chuẩn bị tốt nhất cho ngôi nhà mơ ước của mình

Xác định nhu cầu và lập kế dự toán tài chính

Xác định diện tích cần xây dựng

Một trong những kinh nghiệm xây nhà quan trọng mà nhiều người thường bỏ qua đặc biệt là với những ai chưa có kinh nghiệm xây nhà ở chính là ước tính diện tích không sát với nhu cầu thực tế. Để tránh điều này gia chủ cần dành thời gian phân tích kỹ lưỡng: cần bao nhiêu phòng ngủ? Có cần thêm phòng làm việc, kho, sân phơi hay gara không? Mỗi khu vực chức năng cần bao nhiêu diện tích là hợp lý? Hãy hình dung việc thiết kế như đang vẽ một bức tranh về tổ ấm tương lai và mỗi không gian cần được cân đối và sắp xếp một cách hợp lý để phục vụ đúng nhu cầu nhưng không thừa thãi.

Việc này không chỉ giúp tối ưu công năng mà còn tiết kiệm đáng kể chi phí xây dựng.Kinh nghiệm xây nhà cho thấy khi diện tích được tính toán sát thực tế mọi khâu tiếp theo từ thiết kế đến thi công đều sẽ dễ kiểm soát hơn và tránh được tình trạng sửa đi sửa lại hay phát sinh không cần thiết.

Lập dự toán tài chính với bảng kế hoạch chi tiết

Xây nhà là chuyện lớn đôi khi là cả gia tài tích góp suốt nhiều năm nên không thể làm theo kiểu “xây tới đâu tính tới đó”. Đây là sai lầm mà nhiều người mắc phải khi chưa có kinh nghiệm xây nhà và đó là công thức nhanh nhất để công trình rơi vào cảnh dở dang vì thiếu kinh phí. Điều quan trọng nhất là phải lập một bảng kế hoạch tài chính rõ ràng và chi tiết càng sớm càng tốt bởi trong xây dựng, chuyện “ngoài kế hoạch” gần như là điều chắc chắn. Bảng dự toán nên bao gồm đầy đủ các hạng mục: vật liệu xây dựng, nhân công, thiết bị nội thất cơ bản, sơn bả hoàn thiện, hệ thống điện nước, cả chi phí cho thiết kế và xin phép xây dựng nếu có.  

Một trong những kinh nghiệm xây nhà ở thực tế là bảng dự toán nên bao gồm đầy đủ các hạng mục: vật liệu xây dựng, nhân công, thiết bị nội thất cơ bản, sơn bả hoàn thiện, hệ thống điện nước, và cả chi phí thiết kế, xin phép xây dựng nếu có. Có người ban đầu tính hết 1 tỷ đồng nhưng quên không dự phòng phần, hậu quả là đang thi công thì hết vốn làm công trình phải tạm dừng lại để xoay tiền mà công trình đang thi công dở thì dễ hỏng do thời tiết dẫn đến tăng chi phí phát khi bắt tay vào làm lại. Kinh nghiệm xây nhà lần đầu quan trọng nhất chính là việc kiểm soát ngân sách ngay từ đầu không chỉ là để tiết kiệm mà còn giúp tiến độ và chất lượng công trình được đảm bảo. Hãy luôn dự trù ít nhất 10–15% ngân sách cho các khoản phát sinh, đó là bài học xương máu được đúc kết từ nhiều công trình thực tế.

Tìm hiểu về phong thủy nhà đất trước khi xây nhà

Phong thủy không chỉ là chuyện tâm linh. Nó là tổng hợp của ánh sáng, gió, hướng nắng, dòng chảy năng lượng trong không gian sống. Một căn nhà hợp phong thủy là căn nhà có bố cục hợp lý, thông thoáng, hướng đón gió mát và tránh nắng gắt. Theo kinh nghiệm làm nhà của nhiều gia chủ, việc xem nhẹ yếu tố phong thủy có thể gây ra những bất tiện kéo dài trong quá trình sinh sống. Nhiều người khi làm nhà mới chỉ quan tâm đến thiết kế đẹp hay nội thất tiện nghi mà quên mất những thứ tưởng như “truyền thống” lại có ảnh hưởng lâu dài. Ví dụ như: đặt bếp ngay đối diện cửa chính, hay nhà vệ sinh trên phòng thờ đây đều là những lỗi phong thủy nghiêm trọng, không chỉ ảnh hưởng tinh thần mà còn gây bất tiện trong sinh hoạt.

Tìm hiểu phong thủy trước khi xây nhà là điều cần thiết và phong thủy là thứ cần hiểu đúng chứ không phải sợ sai. Có những điều nếu tránh được thì tốt nhưng nếu không thể thay đổi thì cần xử lý bằng cách thiết kế phù hợp chứ không nên cứng nhắc.Một kinh nghiệm làm nhà quan trọng khác là hãy nên tham khảo chuyên gia thiết kế hoặc kiến trúc sư có hiểu biết cơ bản về phong thủy ngay từ đầu để điều chỉnh mặt bằng hợp lý chứ đừng đợi xây xong rồi mới “mời thầy” về sửa.

Xem thêm: Những điều kiêng kỵ khi xây nhà mà gia chủ cần biết

Tìm hiểu kỹ thủ tục pháp lý trước khi xây nhà

Xin giấy phép xây dựng và các bước cần làm

Nhiều người khi bắt đầu xây nhà thường chủ quan, đặc biệt những gia chủ chưa có kinh nghiệm xây nhà lần đâu cho rằng chuyện xin giấy phép xây dựng chỉ là thủ tục hành chính đơn giản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đây là yếu tố quyết định việc công trình có được thực hiện hợp pháp hay không. Giấy phép xây dựng chính là “tấm giấy thông hành” giúp gia chủ tránh được hàng loạt rắc rối có thể phát sinh trong quá trình thi công từ việc bị đình chỉ đến các khoản phạt hành chính không hề nhỏ.

Kinh nghiệm xây nhà ở được nhiều người chia sẻ, để xin được giấy phép xây dựng chủ nhà cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), bản vẽ thiết kế có đóng dấu đơn vị tư vấn đủ năng lực, đơn xin phép xây dựng, bản cam kết an toàn công trình và một số giấy tờ liên quan khác. Hồ sơ này sẽ được nộp tại UBND quận (hoặc huyện), thời gian chờ xử lý thường kéo dài từ vài ngày đến vài tuần tùy theo từng địa phương. Việc thiếu hiểu biết hoặc cố tình bỏ qua bước này có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng. Trên thực tế, đã có không ít trường hợp xây dựng khi chưa có phép dẫn đến bị lập biên bản và xử phạt hay thậm chí phải tháo dỡ phần công trình vi phạm. Những tổn thất về tài chính và tinh thần trong những tình huống như vậy là điều hoàn toàn có thể tránh được nếu gia chủ chủ động thực hiện đúng quy trình ngay từ đầu. Các bạn có thể tham khải : Thủ tục xin giấy phép xây dựng từ cổng dịch vụ công Quốc Gia để có những chuẩn bị đầy đủ nhất về giấy phép.

Nắm rõ quy định pháp lý cần nắm để tránh rắc rối

Bên cạnh giấy phép xây dựng sẽ có hàng loạt quy định pháp lý khác mà người chuẩn bị xây nhà cần nắm rõ. Ví dụ như: quy định về mật độ xây dựng, chiều cao tối đa cho phép, khoảng lùi trước và sau, chỉ giới đường đỏ, hoặc khu vực có quy hoạch treo. Nếu khu đất thuộc diện quy hoạch, giải tỏa hoặc là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng thì việc xây dựng sẽ không được cấp phép. Trong trường hợp vẫn cố tình xây không chỉ công trình có khả năng bị cưỡng chế tháo dỡ mà còn phát sinh nhiều hệ lụy pháp lý nghiêm trọng.

Vì vậy trước khi bắt tay vào thiết kế hay thi công thì việc tìm hiểu kỹ càng về hiện trạng pháp lý của mảnh đất là điều không thể bỏ qua. Tốt nhất nên chủ động liên hệ với phòng quản lý đô thị hoặc địa chính phường/xã để được tư vấn cụ thể. Với những trường hợp pháp lý phức tạp hãy thuê một đơn vị chuyên hỗ trợ xin phép xây dựng hoặc tư vấn pháp lý cũng là giải pháp hợp lý. Tuy sẽ mất thêm một khoản chi phí nhưng đổi lại là sự an tâm và tiết kiệm thời gian và tránh được những rắc rối không đáng có về sau.

Xem thêm: Quy định, quy trình thi công xây dựng cần biết 2025

Tuyển chọn kĩ càng đội ngũ chuyên nghiệp khi làm nhà

Kinh nghiệm xây nhà là không thuê người quen

Khi lựa chọn thuê người quen người ta thường nghĩ đến việc tiết kiệm chi phí vì tin tưởng vào mối quan hệ và dễ dàng giao tiếp tuy nhiên theo kinh nghiệm xây nhà được nhiều người chia sẻ thì điểm yếu lớn nhất của việc này lại nằm ở sự cả nể. Có quá nhiều trường hợp khi công việc trễ tiến độ hay chất lượng không như ý nhưng chủ nhà không dám mở lời góp ý vì lo sợ làm tổn thương mối quan hệ. Đồng thời bên được thuê lại có xu hướng ỷ lại vào tình cảm dẫn đến làm việc thiếu chuyên nghiệp dễ dẫn đến việc thiếu sự kiểm soát trong quá trình thi công. Kết quả, gánh nặng không chỉ đến từ chi phí phát sinh mà còn từ những hậu quả khó lường về chất lượng công trình và mối quan hệ giữa các bên.

Kinh nghiệm xây nhà ở cho những người lần đầu xây nhà là khi làm ăn với người quen và đặc biệt trong ngành xây dựng dường như tự đặt mình vào thế bất lợi. Xây nhà đòi hỏi sự nghiêm túc, kỷ luật và tính chuyên nghiệp cao trong đó việc giám sát và yêu cầu thực hiện đúng theo hợp đồng là cần thiết. Khi hợp đồng được xây dựng với một nhà thầu chuyên nghiệp nơi mà các yêu cầu, kiểm tra và xử lý phát sinh được đặt lên hàng đầu thì mọi thứ sẽ trở nên rõ ràng và minh bạch hơn. Ngược lại, khi tình cảm và công việc bị lẫn lộn thì kết quả thường là công trình bị “nửa vời” để lại nhiều tiếc nuối về sau. Như vậy kinh nghiệm xây nhà ở cho những người lần đầu xây nhà tốt nhất là không thuê người quen để thi công.

Nên thuê nhà thầu chuyên nghiệp khi xây nhà mới

Một kinh nghiệm xây nhà cũng cực kỳ quan trọng – nhất là với những người không rành về xây dựng là nên làm việc với một nhà thầu chuyên nghiệp. Nhà thầu chuyên nghiệp làm ăn dựa trên uy tín và họ sống bằng chất lượng công trình chứ không phải bằng lời hứa. Khi có hợp đồng chặt chẽ ,tiến độ rõ ràng và điều khoản ràng buộc cụ thể thì tức là chủ nhà sẽ có cơ sở pháp lý và nguyên tắc kiểm soát. Chủ nhà hoàn toàn có thể theo sát, yêu cầu minh bạch và phản hồi rõ ràng nếu phát sinh vấn đề. Thêm vào đó hệ thống quản lý cùng đội ngũ kỹ thuật và quy trình thi công chuyên nghiệp là những yếu tố mà các mối quan hệ “người quen” thường không thể đảm bảo. Và khi thiếu đi những thứ này đến lúc có sự cố xảy ra sẽ chẳng ai biết trách nhiệm thuộc về ai.

Ở một góc nhìn rộng hơn, việc ưu tiên nhà thầu chuyên nghiệp cũng phản ánh một tư duy xã hội văn minh. Khi xã hội ngày càng tiến bộ, mỗi ngành nghề cần được tôn trọng bằng năng lực chứ không phải bằng tình thân. Làm được thì làm, không làm được thì nhường cho người có chuyên môn. Không ai muốn ngôi nhà của mình trở thành nơi thử nghiệm, càng không thể lấy cảm tình làm tiêu chuẩn đánh giá chất lượng đặc biệt với những ai đang xây nhà lần đầu. Sự sòng phẳng, rõ ràng và tôn trọng quy trình đó mới là cách làm đúng đắn trong thời buổi này.

Xem nhà: Chọn nhà thầu thi công chuyên nghiệp cùng Sưainterior

Kinh nghiệm khi xây nhà là nên thuê kiến trúc sư thiết kế

Một trong những sai lầm phổ biến khi xây nhà lần đầu là xem nhẹ khâu thiết kế. Nhiều người chỉ cần một bản vẽ đủ điều kiện xin giấy phép và việc còn lại “ra công trường tính tiếp”. Nhưng xây nhà mà không có thiết kế tử tế chẳng khác gì đi biển không bản đồ rồi đến lúc gặp sóng gió rồi mới thấy thiếu định hướng là tai hại cỡ nào. Trong nghề, tôi từng chứng kiến không ít công trình phải đập đi sửa lại chỉ vì không có thiết kế rõ ràng ngay từ đầu. Phòng ngủ bị thiếu ánh sáng, phòng khách lạc lõng hay bếp bị bí vì thông gió sai hướng… tất cả đều bắt nguồn từ việc xem nhẹ vai trò của kiến trúc sư.

Lợi ích của việc thuê kiến trúc sư thiết kế nhà

Thuê kiến trúc sư có thể là một khoản đầu tư ban đầu, nhưng xét về dài hạn thì đây lại là cách tiết kiệm thông minh. Kiến trúc sư không chỉ mang lại thẩm mỹ, mà còn giúp tối ưu công năng, tiết kiệm chi phí thi công, và nâng cao giá trị sử dụng của ngôi nhà.

Ví dụ: Với cùng một diện tích 80m², một người tự chia phòng theo cảm tính có thể khiến không gian chật chội và thiếu ánh sáng. Nhưng với kiến trúc sư, họ sẽ tận dụng từng mét vuông bố trí sao cho luồng gió tự nhiên thông thoáng, ánh sáng đủ đầy, phòng ngủ yên tĩnh, phòng sinh hoạt rộng rãi và tất cả hòa quyện thành một tổng thể sống lý tưởng. Chưa kể họ còn tính đến hệ kết cấu hợp lý để tiết giảm chi phí vật tư và tránh dư thừa hoặc thiếu sót. Hơn thế nữa, khi có thiết kế sẵn đội thi công cũng làm việc thuận lợi và ít sai sót hơn giúp tiết kiệm cả thời gian và tiền bạc.

Cách làm việc hiệu quả với kiến trúc sư

Để có được một bản thiết kế tốt thì gia chủ cũng cần hiểu rằng quá trình làm việc với kiến trúc sư là sự hợp tác hai chiều. Nhiều người nghĩ thuê kiến trúc sư là “giao hết” không cần quan tâm, rồi đến lúc nhận bản vẽ lại không đúng ý phải chỉnh đi chỉnh lại gây mất thời gian đôi bên. Kinh nghiệm xây nhà khi làm việc với kiến trúc sư là hãy chia sẻ thật rõ ràng từ đầu: thói quen sinh hoạt của gia đình, mong muốn về không gian, sở thích thẩm mỹ (thích nhà phong cách hiện đại hay kiểu truyền thống?), có cần phòng cho người lớn tuổi hay không, có xe hơi cần chỗ để không, có dự tính mở rộng trong tương lai không… Kiến trúc sư càng hiểu rõ, thiết kế càng sát nhu cầu – và tiết kiệm được nhiều vòng chỉnh sửa không cần thiết.

Một điểm quan trọng nữa khi làm việc với kiến trúc sư là phải trao đổi thẳng thắn về ngân sách ngay từ ban đầu. Nhiều người ngại nói về tiền chỉ nói “vẽ trước đi, tính sau” dẫn đến việc thiết kế vượt xa khả năng chi trả rồi đến lúc thi công thì phải cắt xén sửa lại làm tốn công tốn của vô cùng. Kiến trúc sư giỏi sẽ luôn biết cách thiết kế phù hợp với ngân sách: dùng vật liệu nào cho hợp lý, bố trí thế nào để giảm chi phí thi công, tránh kết cấu rườm rà tốn kém… Nhưng điều đó chỉ hiệu quả khi họ được biết rõ giới hạn tài chính ngay từ đầu.

Xem thêm: 6 Bí Quyết Thi Công Nội Thất Biệt Thự Tối Ưu Chi Phí Nhất

Lựa chọn vật liệu xây dựng phù hợp khi xây nhà

Đừng đề cao thương hiệu của vật liệu

Trong quá trình xây nhà, nhiều gia chủ thường có xu hướng chọn vật liệu dựa trên thương hiệu nổi tiếng với tâm lý “tiền nào của nấy”. Tuy nhiên, kinh nghiệm xây nhà thực tế từ hàng trăm công trình đã cho thấy: không phải lúc nào thương hiệu lớn cũng đồng nghĩa với sự lựa chọn tối ưu. Có một thực tế ít người để ý nhưng đôi khi mức giá cao đến từ chi phí thương hiệu và quảng cáo chứ không phải từ chất lượng cốt lõi của sản phẩm. Chẳng hạn với cùng một loại sơn nội thất, nhiều thương hiệu trong nước như Nippon, Jotun hay Spec hiện nay đã đạt tiêu chuẩn chất lượng rất cao, nhưng giá thành chỉ bằng 70–80% so với các dòng sơn ngoại nhập. Nếu tính trên tổng diện tích cần sơn của một căn nhà, phần chênh lệch có thể lên tới hàng chục triệu đồng – một con số không hề nhỏ trong tổng ngân sách. Không chỉ sơn mà các vật liệu khác như gạch, thiết bị vệ sinh, hay cả nội thất cơ bản cũng đang có nhiều lựa chọn đến từ các xưởng sản xuất trong nước với chất lượng ổn định, mẫu mã đa dạng mà giá thành lại rất hợp lý. Việc lựa chọn này không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn hỗ trợ tốt trong khâu bảo hành hay sửa chữa sau này.

Theo kinh nghiệm xây nhà lần đầu của một người tại Hoài Đức – Hà Nội từng chia sẻ kinh nghiệm “xương máu” sau khi quyết định dùng toàn bộ thiết bị vệ sinh từ thương hiệu ngoại nhập theo gợi ý của người quen. Tuy nhiên, chỉ sau 6 tháng sử dụng vòi nước đã gặp sự cố phải thay thếp. Trong khi đó việc tìm đúng linh kiện thay thế vừa tốn thời gian vừa phát sinh chi phí cao do không có đại lý chính hãng trong nước. Vậy nên lựa chọn vật liệu xây dựng không nên chỉ dựa vào cảm tính hay thương hiệu. Điều quan trọng hơn cả là sự phù hợp với ngân sách, nhu cầu sử dụng và điều kiện thực tế của công trình. Khi hiểu rõ điều này, chủ nhà sẽ đưa ra quyết định sáng suốt hơn, tránh lãng phí không cần thiết mà vẫn đảm bảo chất lượng và thẩm mỹ cho ngôi nhà của mình.

Xem thêm: Cảnh Báo: 6 Sai Lầm Khi Chọn Vật Liệu Xây Dựng” Khiến Nhà Bạn Dễ Xuống Cấp Trầm Trọng

Cách chọn vật liệu chất lượng, giá hợp lý

Kinh nghiệm xây nhà từ những chuyên gia cho thấy việc chọn vật liệu xây dựng không đơn thuần là ra cửa hàng rồi hỏi: “Có gì tốt không anh?” mà là một quá trình cân nhắc kỹ lưỡng giữa chất lượng giá thành và tính phù hợp với từng giai đoạn thi công. Để chọn được loại vật liệu hợp lý cần bắt đầu từ việc hiểu rõ đặc điểm công trình, nhu cầu sử dụng và ngân sách hiện có. Nên phân chia rõ từng nhóm vật liệu theo giai đoạn: phần móng – kết cấu, phần hoàn thiện và phần trang trí. Mỗi giai đoạn có yêu cầu khác nhau nên không thể dùng tiêu chí chung để đánh giá. Ví dụ nếu ở phần thô ưu tiên độ bền và khả năng chịu lực thì ở phần hoàn thiện lại cần tính thẩm mỹ và dễ bảo trì.

Tuyệt đối khi chọn vật liệu đừng chọn theo “tiếng đồn” hay cảm tính. Tốt nhất nên tham khảo bảng đánh giá kỹ thuật, độ bền, độ phủ, khả năng chống thấm, bảo hành,… từ chính các kỹ sư thi công hoặc đơn vị thiết kế cho ngôi nhà của mình. Nhiều vật liệu trong nước hiện nay đáp ứng rất tốt các tiêu chuẩn kỹ thuật lại dễ tìm nguồn thay thế khi cần. Ngoài ra, nên tham khảo báo giá từ ít nhất 2–3 nhà cung cấp để tránh bị đội giá do tâm lý “lần đầu xây nhà”. Có trường hợp chủ nhà chọn cùng loại gạch lát nhưng hai nhà cung cấp chênh nhau gần 30.000đ/m² chỉ vì một bên tính cả vận chuyển còn bên là: không. Như vậy tổng kết lại kinh nghiệm xây nhà ở cho quá trình chọn vật là: đừng chọn cái đắt nhất mà hãy chọn cái phù hợp nhất.

Xem thêm: Ngỡ Ngàng Trước Những Vật Liệu Xây Dựng Giúp Nhà Bạn ‘Chống Chọi’ Mọi Thời Tiết

Quá trình thi công và giám sát

Những điểm cần lưu ý các giai đoạn thi công từ móng đến hoàn thiện

Một quy trình xây nhà cơ bản sẽ bao gồm ba giai đoạn: làm móng – thi công phần thô – hoàn thiện. Nghe qua tưởng chừng đơn giản, nhưng thực tế mỗi giai đoạn đều tiềm ẩn những rủi ro nếu gia chủ không theo sát hoặc thiếu hiểu biết về kỹ thuật. Giai đoạn móng là nền tảng cho toàn bộ công trình nhưng lại thường bị xem nhẹ. Không ít trường hợp chủ nhà đồng ý thi công mà chưa khảo sát địa chất kỹ lưỡng hoặc chọn phương án móng chưa phù hợp. Điều này dễ dẫn đến các hiện tượng lún nứt sau vài năm sử dụng gây tốn kém lớn trong việc sửa chữa. Cần lưu ý rằng phần móng là khu vực không nên tiết kiệm vật tư như thép hay xi măng.

Thi công phần thô là giai đoạn dễ xảy ra tình trạng “rút ruột công trình” nếu không có người giám sát chặt chẽ. Từ tỷ lệ bê tông, chất lượng gạch, cách bố trí thép cho đến kỹ thuật xây dựng – tất cả đều cần được kiểm tra định kỳ. Việc bỏ qua giám sát hoặc giao khoán toàn bộ cho nhà thầu thiếu uy tín có thể khiến chất lượng công trình giảm sút nghiêm trọng.

Giai đoạn hoàn thiện thường chiếm tỷ trọng chi phí lớn nhất trong tổng ngân sách xây nhà. Đây cũng là lúc dễ phát sinh lỗi kỹ thuật nếu không kiểm tra kỹ: như sơn bong tróc, gạch ốp không đều, đường điện – nước bố trí sai công năng. Việc chọn vật liệu không phù hợp hoặc thi công cẩu thả ở giai đoạn này không chỉ ảnh hưởng đến thẩm mỹ mà còn làm đội chi phí và kéo dài thời gian bàn giao nhà.

Tóm lại, để đảm bảo chất lượng công trình thì mỗi giai đoạn thi công đều cần được chuẩn bị kỹ càng, có đội ngũ chuyên môn giám sát và không được chủ quan ở bất kỳ khâu nào. Sự kỹ lưỡng trong từng bước sẽ giúp gia chủ tránh được những rủi ro không đáng có và tiết kiệm được thời gian, chi phí về lâu dài.

Ưu tiên chống thấm

Trong các hạng mục thi công phần thô, chống thấm là một trong những việc dễ bị xem nhẹ nhất và thường bị dồn về sau hoặc thậm chí bỏ qua ở những chỗ “nghĩ là không sao”. Nhưng kinh nghiệm xây nhà ở thực tế lại cho thấy, những rắc rối về thấm nước thường là thứ phá hỏng cảm xúc của một căn nhà nhiều nhất. Tường bị loang, trần nhà mốc, nước ngấm qua khe tiếp giáp giữa hai nhà, hay chân tường toilet bị bong tróc sau một mùa mưa thì đó đều là những lỗi bắt nguồn từ chống thấm không kỹ. Và khi đã thấm rồi thì chi phí sửa chữa không chỉ tốn kém mà còn phiền phức gấp nhiều lần so với làm đúng ngay từ đầu.

Vậy nên dù ngân sách có giới hạn phần chống thấm vẫn nên được ưu tiên. Những vị trí bắt buộc phải xử lý kỹ càng bao gồm: sân thượng, toilet, ban công, bồn hoa, khu vực tường ngoài dễ hắt mưa, hoặc các điểm tiếp giáp với nhà hàng xóm. Một lớp chống thấm tốt không chỉ nằm ở vật liệu, mà còn ở quy trình. Phải đủ lớp, đủ thời gian bảo dưỡng, có thử nước, có nghiệm thu. Làm chống thấm cũng không nên “trông cậy vào lớp gạch bên trên” hay “dùng xi măng tốt là đủ” vì lúc nước ngấm thì nó đi từ những khe nhỏ nhất và sẽ lan rộng theo thời gian. Với kinh nghiệm xây nhà của tôi việc chống thấm tốt không giúp căn nhà đẹp lên ngay nhưng chắc chắn giúp căn nhà giữ được sự khang trang lâu dài. Làm tốt ngay từ đầu sẽ không phải sống trong cảnh mỗi mùa mưa là một lần lo.

Quản lý tiến độ và chất lượng thi công

Một công trình suôn sẻ không phải vì “giao hết cho thầu giỏi” mà là vì chủ nhà biết cách phối hợp và theo dõi đều đặn. Giao việc nhưng không buông tay thì đó mới là cách quản lý thông minh. Thực tế, rất nhiều công trình bị kéo dài không phải vì thời tiết hay thiếu nhân công mà do tổ chức thi công thiếu bài bản không có người đốc thúc. Có nơi lịch làm việc rối như canh hẹ: hôm nay nghỉ, mai chưa rõ ai làm hay vật tư giao trễ mà không ai chịu trách nhiệm thành ra một căn nhà lẽ ra hoàn thiện trong 5 tháng nhưng lại kéo dài thành 8-9 tháng làm chi phí đội lên cả trăm triệu. Về chất lượng khi không có người kiểm tra thường xuyên thì khó lòng tránh khỏi lỗi: xây tường lệch, tô trát không phẳng, đường điện không đúng kỹ thuật… chưa kể nhiều vấn đề nếu không phát hiện ngay từ đầu đến khi hoàn thiện mới thấy thì chi phí sửa chữa lúc đó sẽ gấp 2-3 lần so với làm đúng ngay từ đầu.

Nếu chủ nhà không có thời gian theo sát công trình, một giải pháp đáng cân nhắc là thuê giám sát công trình độc lập bên thứ ba không thuộc nhà thầu. Người này sẽ đại diện chủ đầu tư kiểm tra tiến độ, kỹ thuật, chất lượng vật liệu và xử lý các tình huống phát sinh tại hiện trường. Lợi ích khi thuê giám sát ngoài rất rõ ràng:

• Có người nắm kỹ bản vẽ, hiểu quy trình thi công, thay mặt mình kiểm tra từng bước.
• Phát hiện lỗi thi công sớm tránh việc “sửa sai” tốn kém sau này.
• Là cầu nối giữa gia chủ và đội thi công đảm bảo không ai “đổ qua đổ lại”.
• Hạn chế tình trạng “bị dắt mũi” nếu mình không rành kỹ thuật.

Dù có tốn thêm một khoản chi phí nhưng so với số tiền và thời gian có thể mất nếu công trình trục trặc thì đây là khoản đầu tư rất đáng. Vậy nên với kinh nghiệm xây nhà lần đầu dành cho các gia chủ nếu không dành về kĩ thuật thì tốt nhất nên thuê giám sát.

An toàn trong thi công

Nhiều người khi xây nhà thường nghĩ “chuyện an toàn là của bên thầu lo”, nhưng thực ra nếu xảy ra tai nạn người chịu thiệt hại đầu tiên có thể chính là… chủ nhà. Pháp lý, tài chính, tiến độ tất cả đều bị ảnh hưởng nặng nếu có sự cố xảy ra. Trong quá trình thi công không hiếm trường hợp thợ ngã giàn giáo, điện giật, hay vật liệu rơi gây chấn thương. Những tai nạn ấy không chỉ ảnh hưởng đến người lao động mà còn kéo theo đình trệ tiến độ kiến công trình phải tạm dừng để giải quyết hậu quả.

Vì vậy, ngay từ đầu cần làm rõ với đơn vị thi công về các biện pháp bảo hộ bắt buộc: giàn giáo chắc chắn, dây an toàn, mũ bảo hộ, và hệ thống điện thi công an toàn. Cũng nên kiểm tra định kỳ và đừng ngại nhắc nhở thầu thợ nếu thấy bất cẩn trong công tác an toàn.

Những điều cần lưu ý trước khi nhận nhà

Đến lúc sắp dọn vào nhà mới ai cũng háo hức nhưng đừng vì vui quá mà bỏ qua khâu kiểm tra cuối cùng. Giai đoạn này không phải để ngắm nghía nội thất đẹp hay chọn rèm cửa mà là lúc rà soát lại toàn bộ những gì đã thi công xem có gì sai lệch, thiếu sót hay cần điều chỉnh không. Một vài điểm thường bị bỏ sót:

• Đường ống thoát nước có bị tắc nghẽn không?
• Vòi nước, ổ điện có hoạt động ổn định không?
• Cửa ra vào, cửa sổ có bị xệ, khó đóng mở không?
• Sơn có bị loang, gạch có bị rộp, trần có chỗ nào thấm?

Nếu thuê nhà thầu chuyên nghiệp thì giai đoạn này thường sẽ có biên bản bàn giao kỹ thuật rõ ràng còn nếu tự làm hoặc chia nhỏ từng hạng mục gia chủ càng nên kiểm tra kỹ chụp ảnh và ghi chú lại trước khi ký nhận. Có như vậy nếu sau này có phát sinh gì mình vẫn còn cơ sở để làm việc lại với thợ hoặc bên cung cấp.

Những lưu ý nhỏ cực kì quan trọng trong quá trình xây dựng nhà ở

Đừng nghe lời xui dại từ những người không có chuyên môn

Khi xây nhà thể nào cũng có người thân bạn bè hay “ông hàng xóm” góp ý kiểu nên làm thế này, phải xây thế kia mới tốt… và chuyện gặp chủ nhà loay hoay vì bị góp ý quá nhiều là chuyện xảy ra như cơm bữa. Nhà thì của mình, tiền cũng của mình nhưng rốt cuộc cứ ra công trình là nghe đủ giọng: “Hàng xóm bảo thế này…”, “Ông chú bên vợ bảo thế kia…”, “Anh bạn thân mới xây nhà năm ngoái khuyên làm kiểu này mới hợp lý…”. Không thể phủ nhận nhiều người trong số họ cũng là ý tốt và họ cũng có chút trải nghiệm. Nhưng vấn đề là kinh nghiệm của họ đúng với nhà họ chứ chưa chắc đúng với nhà mình. Mỗi công trình có một mặt bằng, một nhu cầu sử dụng và ngân sách khác nhau thì sao có thể bê nguyên lời khuyên của người khác vào áp dụng cho mình? Mỗi góp ý nên tiếp nhận có chọn lọc, chỉ tin khi đó là người có chuyên môn thực sự hoặc có kinh nghiệm thực tế sát với hoàn cảnh của mình còn nếu không rất dễ bị rối.

Và nếu đã bỏ tiền thuê kiến trúc sư, kỹ sư, nhà thầu chuyên nghiệp thì hãy tin tưởng họ. Họ là những người làm nghề và được va chạm qua hàng trăm công trình. Không dám nói giỏi nhất nhưng ít nhất là họ hiểu việc. Kiến thức, kỹ thuật, tiêu chuẩn, cách xử lý thực tế đó là thứ tích lũy qua nhiều năm đào tạo bài bản và thực chiến không phải ai cũng có được. Tin đúng người và làm đúng việc thì đó là cách giúp ngôi nhà hoàn thiện trọn vẹn chứ không phải biến thành “tác phẩm tập thể” của mấy chục người góp ý.

Làm quen với hàng xóm trước khi xây dựng

Một kinh nghiệm xây nhà ở “ngoài kỹ thuật” nhưng cực kỳ quan trọng là hãy làm quen hoặc xin phép và giữ hòa khí với hàng xóm xung quanh trước khi khởi công vì công trình thi công có thể gây tiếng ồn, bụi bặm, ảnh hưởng đến sinh hoạt của họ. Nếu không có sự trao đổi từ trước sẽ rất dễ phát sinh mâu thuẫn thậm chí bị khiếu nại khiến công trình bị đình trệ. Chỉ cần một lời chào hỏi hay một chút quà nhỏ hay đơn giản là sự chủ động nói trước cũng giúp đôi bên dễ cảm thông chia sẻ trong suốt quá trình thi công. Nhiều người còn được hàng xóm chỉ chỗ đổ vật tư thuận tiện, giới thiệu thợ giỏi hoặc để nhờ việc lúc cần mà tất cả bắt đầu từ một mối quan hệ tử tế.

Xây nhà không phải chuyện ngày một ngày hai cũng không giống đi chợ mua bó rau. Nó là cả một hành trình dài hơi từ lúc còn cầm sổ đỏ chạy ngân hàng cho tới ngày dọn vô nhà mới khui chai rượu mừng tân gia. Kinh nghiệm xây nhà hay kinh nghiệm làm nhà là thứ không trường lớp nào dạy mà phải tự mình trải qua, vấp ngã, rút ra từng chút một. Nếu bạn đang chuẩn bị xây tổ ấm đầu tiên thì lời khuyên chân thành là: đừng nóng, đừng vội, đừng tiếc tiền thuê người có tâm. Cái gì cần đầu tư thì phải mạnh tay, cái gì chưa cần thiết thì để sau, miễn sao vợ con vô ở là cười tít mắt, hàng xóm qua chơi gật gù: “Ờ, cũng ra cái nhà phết!”

Tất nhiên, nếu các bạn chọn phương án thiết kế và thi công trọn gói từ bên tôi – Sưa Interior thì mấy rủi ro như vậy sẽ không còn là nỗi lo. Chúng tôi sẽ cùng các bạn tính toán kỹ lưỡng ngay từ đầu: chi phí, khối lượng, từng hạng mục rõ ràng. Mỗi đồng bỏ ra đều có trong bảng dự toán, mỗi thay đổi đều được thông báo và thống nhất rõ ràng. Khi công trình hoàn thiện việc của bạn chỉ đơn giản là xách vali về ở chứ không phải loay hoay với đống chi phí phát sinh hay rối tung lên vì thiếu sót. Chúc anh em nào sắp xây nhà thì thuận buồm xuôi gió gặp được thầu có tâm, thợ có tầm, vợ không cằn, hàng xóm không lằng nhằng và quan trọng nhất: xây xong nhà mà tình cảm vợ chồng vẫn còn mặn nồng chứ không phải “mỗi người một tầng cho đỡ va nhau”.