Chào các bạn, Sưa đây! Câu hỏi “sửa nhà có cần xin phép không” luôn là mối quan tâm hàng đầu của nhiều gia đình khi có nhu cầu cải tạo, nâng cấp ngôi nhà của mình. Qua nhiều năm kinh nghiệm tư vấn thiết kế và thi công, Sưa nhận thấy không ít trường hợp chủ nhà gặp rắc rối pháp lý chỉ vì không nắm rõ quy định về giấy phép xây dựng. Hôm nay, Sưa sẽ chia sẻ chi tiết để các bạn hiểu rõ khi nào cần xin phép, khi nào không cần, cùng toàn bộ thủ tục liên quan nhé!
Sửa nhà có cần xin phép không?
Đây là câu hỏi mà Sưa được hỏi gần như mỗi ngày từ khách hàng. Câu trả lời không đơn giản là “có” hay “không”, mà phụ thuộc vào phạm vi, tính chất công việc sửa chữa mà bạn định thực hiện. Theo quy định hiện hành, sửa nhà có cần xin giấy phép không sẽ được xem xét dựa trên mức độ can thiệp vào kết cấu chịu lực và diện tích thay đổi của công trình.
Nói một cách dễ hiểu, nếu công việc sửa chữa của bạn chỉ là làm đẹp, tân trang lại không gian mà không động chạm đến các bộ phận kết cấu quan trọng như móng, cột, dầm, tường chịu lực thì thường không cần xin phép. Ngược lại, nếu bạn muốn nâng tầng, mở rộng diện tích, thay đổi kết cấu thì việc sửa chữa nhà có cần xin phép không trở thành bắt buộc theo pháp luật.
Quy định pháp luật về sửa chữa nhà
Để trả lời chính xác câu hỏi sửa chữa nhà có cần xin giấy phép không, Sưa xin dẫn chiếu cụ thể các văn bản pháp luật hiện hành. Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), việc sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng phải tuân thủ đúng thiết kế, quy chuẩn kỹ thuật và chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện theo quy định. Điều này tương tự như khi bạn cần xây nhà cần chuẩn bị những gì, việc nắm rõ quy định pháp lý là bước đầu tiên quan trọng.
Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng đã làm rõ hơn về vấn đề này.
Căn cứ pháp lý: Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 15/2021
Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020) là văn bản pháp luật cấp cao nhất điều chỉnh các hoạt động xây dựng tại Việt Nam. Tại Khoản 2, Điều 89 của Luật này quy định rất chi tiết về các đối tượng, các loại giấy phép xây dựng, các công trình được miễn giấy phép xây dựng cũng như các thủ tục liên quan.
Nghị định 15/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/3/2021 đã thay thế Nghị định 100/2015/NĐ-CP trước đó cũng có quy định về giấy phép xây dựng và quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Sưa lưu ý với các bạn rằng việc sửa nhà có phải xin giấy phép xây dựng không còn phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng đô thị, di tích lịch sử văn hóa được quy định tại Luật Di sản văn hóa 2001 và các quy chế quản lý kiến trúc đô thị của từng địa phương.
Các trường hợp sửa nhà KHÔNG cần xin giấy phép
Đây là phần mà nhiều bạn quan tâm nhất. Sưa sẽ liệt kê cụ thể các trường hợp sửa nhà không cần xin phép theo quy định tại Khoản 2, Điều 89, Luật Xây Dựng 2014
Sửa chữa nội thất trong nhà
Theo quy định tại Điểm g, Khoản 2 , Điều 89, Luật Xây Dựng 2014, công trình sửa chữa không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi mặt ngoài của công trình thì được miễn giấy phép xây dựng. Vì vậy, sửa chữa trong nhà có phải xin phép không sẽ phụ thuộc vào việc bạn có làm thay đổi đến kết cấu hay không.
Cụ thể, các công việc như thay đổi bố cục phòng bằng vách ngăn nhẹ, lắp đặt tủ bếp, tủ quần áo, sửa sang lại phòng ngủ theo phong cách yêu thích đều thuộc diện sửa trong nhà không cần xin giấy phép. Bạn hoàn toàn tự do sáng tạo không gian sống của mình mà không lo về thủ tục hành chính phức tạp.
Tuy nhiên, Sưa lưu ý rằng việc sửa chữa nhà không cần xin phép này chỉ áp dụng khi bạn không đục phá các bức tường chịu lực. Nếu muốn phá bỏ tường để tạo không gian mở, bạn cần xác định xem đó có phải tường chịu lực hay không trước khi thực hiện.
Sơn lại, chống thấm, sửa mái nhẹ
Các công việc tân trang bề mặt như sơn lại tường, chống thấm sân thượng, thay ngói hoặc sửa chữa mái nhẹ đều không yêu cầu giấy phép xây dựng theo luật. Đây là những công việc bảo trì thường xuyên, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình.
Khi thực hiện sơn lại ngôi nhà, nhiều gia đình cũng quan tâm đến những điều cấm kỵ khi sửa nhà về mặt phong thủy để chọn màu sắc phù hợp. Việc chống thấm định kỳ sẽ giúp bảo vệ công trình, kéo dài tuổi thọ cho ngôi nhà của bạn.
Sưa khuyên các bạn nên thực hiện công tác chống thấm ít nhất 3 năm một lần, đặc biệt là với các khu vực dễ bị thấm như sân thượng, ban công. Đối với việc sửa mái, nếu chỉ thay ngói vỡ, sửa chữa rò rỉ mà không thay đổi kết cấu giàn mái thì hoàn toàn không cần xin phép.
Thay cửa, sửa cầu thang không thay đổi kết cấu
Câu hỏi sửa cầu thang có cần xin phép không là một trong những thắc mắc phổ biến mà Sưa nhận được. Theo quy định của luật, nếu bạn chỉ sửa chữa bậc cầu thang bị hư hỏng, thay lan can, hoặc làm mới bề mặt mà không thay đổi vị trí, kích thước, kết cấu chịu lực của cầu thang thì không cần xin giấy phép xây dựng.
Tương tự, việc thay thế cửa ra vào, cửa sổ với kích thước như cũ, không mở rộng hay thu hẹp cửa cũng thuộc diện sửa nhà có phải xin phép là không cần. Bạn có thể thay cửa gỗ thành cửa nhôm kính, nâng cấp từ cửa thường lên cửa thông minh mà không lo về giấy phép.
Tuy nhiên, nếu bạn muốn thay đổi vị trí cầu thang, xây mới cầu thang hoặc mở rộng diện tích bậc thang thì đây đã là công việc thay đổi kết cấu và bắt buộc phải xin giấy phép. Việc này liên quan đến an toàn chịu lực của toàn bộ công trình.
Sửa chữa nhỏ không ảnh hưởng kết cấu chịu lực
Các công việc như sửa chữa hệ thống điện nước, lắp đặt điều hòa, thay thiết bị vệ sinh, sửa sàn nhà bằng cách lát gạch Terrazzo hoặc thay đổi vật liệu khác đều không cần xin giấy phép. Những công việc này chỉ tác động đến bề mặt hoàn thiện, không ảnh hưởng đến khả năng chịu lực của móng, cột, dầm, tường.
Sưa cũng muốn nhấn mạnh rằng việc lát lại sàn bằng đá Marble cao cấp hay thay đổi vật liệu hoàn thiện khác hoàn toàn hợp pháp mà không cần thủ tục xin phép. Bạn có thể thoải mái nâng cấp chất lượng nội thất mà không gặp rắc rối về giấy tờ.
Các trường hợp sửa nhà BẮT BUỘC phải xin giấy phép
Sau khi hiểu rõ những trường hợp không cần xin phép, Sưa sẽ hướng dẫn các bạn về những tình huống sửa chữa nhà có phải xin giấy phép không là câu trả lời BẮT BUỘC phải có.
Cải tạo, nâng tầng, mở rộng diện tích
Các công trình sửa chữa, cải tạo có thay đổi các thông số về quy hoạch kiến trúc như chiều cao công trình, số tầng, diện tích xây dựng, diện tích sàn phải có giấy phép xây dựng. Do đó, cải tạo nhà có cần xin phép là điều bắt buộc khi bạn muốn nâng tầng hoặc mở rộng diện tích.
Nhiều gia đình muốn cải tạo nhà cấp 4 thành nhà 2 tầng để có thêm không gian sử dụng. Đây là công việc bắt buộc phải có giấy phép xây dựng vì đã thay đổi số tầng và chiều cao công trình. Việc xin giấy phép không chỉ đảm bảo tính hợp pháp mà còn đảm bảo an toàn kỹ thuật cho công trình của bạn.
Khi mở rộng diện tích, bạn cũng cần tính toán xem có vượt quá tỷ lệ xây dựng cho phép hay không. Mỗi khu vực, mỗi loại đất có quy định riêng về mật độ xây dựng theo quy hoạch chi tiết. Việc vi phạm quy hoạch có thể dẫn đến bị xử phạt và buộc phá dỡ công trình.
Sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực
Kết cấu chịu lực là bộ xương của ngôi nhà, bất kỳ thay đổi nào ở đây đều ảnh hưởng trực tiếp đến độ an toàn của toàn bộ công trình. Sưa từng chứng kiến nhiều trường hợp nhà bị sụp đổ, nứt vỡ nghiêm trọng do tự ý phá dỡ tường chịu lực mà không có tính toán kỹ thuật.
Do đó, câu hỏi sửa chữa nhà có cần giấy phép xây dựng khi động chạm đến kết cấu là hoàn toàn BẮT BUỘC. Bạn cần có hồ sơ thiết kế được lập bởi tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động xây dựng theo quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
Đục phá tường, cột, dầm, sàn
Việc đục phá các bộ phận kết cấu như tường chịu lực, cột, dầm, sàn bê tông để mở cửa, tạo không gian thông tầng hoặc lắp đặt thang máy đều thuộc diện không được miễn giấy phép xây dựng.
Khi muốn tạo không gian mở giữa các phòng, nhiều bạn nghĩ đơn giản là phá bỏ bức tường ngăn. Tuy nhiên, điều này cực kỳ nguy hiểm nếu đó là tường chịu lực. Sưa khuyên bạn nên thuê kỹ sư kết cấu để kiểm tra và tư vấn trước khi thực hiện bất kỳ công việc phá dỡ nào.
Việc đục phá sàn để làm phòng khách theo phong cách thông tầng cũng cần có giấy phép và phương án gia cố kỹ thuật phù hợp. Bạn không thể tự ý đục phá mà không có tính toán vì điều này có thể gây sập công trình.
Thay đổi mặt tiền, chiều cao công trình
Các công trình có thay đổi về kiến trúc mặt ngoài, chiều cao, số tầng so với hiện trạng phải xin giấy phép xây dựng. Đây là quy định nhằm đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan đô thị và kiến trúc khu vực.
Nếu bạn muốn sửa lại mặt tiền nhà, thay đổi màu sắc, chất liệu, hình dáng khác với thiết kế ban đầu thì cần có sự chấp thuận của cơ quan quản lý. Đặc biệt, các công trình nằm trên trục đường chính, trong khu vực bảo tồn đô thị có quy chế quản lý kiến trúc nghiêm ngặt hơn.
Sưa lưu ý rằng việc sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không còn phụ thuộc vào vị trí công trình. Nhà ở trong khu đô thị, khu dân cư có quy hoạch chi tiết thường có yêu cầu về kiến trúc, màu sắc, vật liệu hoàn thiện đồng bộ theo quy chế quản lý của khu vực đó.
Sửa chữa nhà trong khu đô thị, di tích
Đối với các công trình nằm trong khu đô thị có quy chế quản lý kiến trúc hoặc trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử văn hóa theo quy định của Luật Di sản văn hóa 2001, mọi công việc sửa chữa dù nhỏ cũng cần có sự chấp thuận của cơ quan quản lý có thẩm quyền.
Nếu ngôi nhà của bạn nằm trong khu vực này, việc sửa chữa nhà có cần xin giấy phép xây dựng là điều bắt buộc ngay cả khi bạn chỉ muốn sơn lại mặt tiền hay thay cửa. Quy định này nhằm bảo tồn giá trị kiến trúc, văn hóa của khu vực và đảm bảo tính đồng bộ về cảnh quan.
Sưa đã từng tư vấn cho nhiều khách hàng có nhà trong khu phố cổ Hà Nội, và thủ tục xin phép sửa chữa ở đây khá nghiêm ngặt. Bạn cần chuẩn bị hồ sơ thiết kế, phương án thi công và chờ phê duyệt từ Sở Xây dựng cũng như Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch.
Chi phí xin giấy phép sửa chữa nhà
Một trong những mối quan tâm của các bạn khi biết mình thuộc diện sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không là chi phí. Chi phí xin giấy phép sửa chữa được hiểu là số tiền mà chủ đầu tư phải chi trả khi xin cấp giấy phép sửa chữa nhà, gồm lệ phí cấp giấy phép xây dựng (bắt buộc) cùng chi phí để thuê vẽ bản vẽ bộ phận nhà ở cần sửa chữa (nếu có). Cụ thể bao gồm:
- Một là, lệ phí cấp giấy phép xây dựng: Lệ phí cấp giấy phép xây dựng được quy định là do HĐND cấp tỉnh quyết định mức thu cụ thể. Như vậy, các tỉnh thành khác nhau sẽ có một quy định mức lệ phí khác nhau.
- Hai là, chi phí lập bản vẽ cho bộ phận nhà ở riêng lẻ: Chi phí này chỉ phát sinh khi chủ đầu tư/chủ sở hữu không tự mình lập bản vẽ thiết kế cho bộ phận sửa chữa, cải tạo của nhà ở riêng lẻ. Chi phí này thông thường do các bên thỏa thuận với nhau nên không có mức phí cụ thể.
Sưa khuyên các bạn nên chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác ngay từ đầu để tránh mất thời gian bổ sung, chỉnh sửa. Thời gian để nhận được giấy phép xây dựng là 15-30 ngày làm việc tùy theo loại công trình. Việc đầu tư cho thủ tục pháp lý hợp lệ sẽ giúp bạn yên tâm hơn rất nhiều trong quá trình thi công và sử dụng sau này.
Hậu quả khi sửa nhà không xin phép
Nhiều gia chủ vẫn còn chủ quan với câu hỏi sửa nhà có cần xin phép không? và nghĩ rằng chỉ cần thi công kín đáo là không ai biết. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, việc sửa chữa, cải tạo không phép sẽ bị xử phạt nghiêm khắc.
Cụ thể, theo Nghị định này, phạt tiền từ 60.000.000đ đến 180.000.000đ đối với hành vi xây dựng công trình mà không có giấy phép xây dựng khi pháp luật quy định phải có giấy phép tùy theo loại công trình. Ngoài ra, chủ đầu tư còn có thể bị buộc phá dỡ công trình nếu vi phạm quy hoạch, làm ảnh hưởng đến an toàn công trình.
Sưa đã chứng kiến không ít trường hợp khách hàng phải phá dỡ phần cải tạo do không xin phép, gây tổn thất rất lớn về tài chính và thời gian. Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật không chỉ tránh được rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo an toàn cho chính gia đình bạn.
Ngoài ra, công trình xây dựng không phép sẽ gặp khó khăn khi làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng. Giá trị tài sản cũng sẽ bị giảm đi đáng kể khi không có giấy tờ hợp pháp đầy đủ.
Trường hợp đặc biệt: Sửa nhà cấp 4, nhà phố, chung cư
Sửa nhà cấp 4 có cần xin phép không
Câu hỏi sửa nhà cấp 4 có cần xin phép được rất nhiều bạn quan tâm. Theo quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP, nhà cấp 4 cũng là công trình xây dựng và phải tuân thủ các quy định chung về giấy phép.
Nếu bạn chỉ sửa chữa nhỏ như sơn lại, chống thấm, thay cửa mà không thay đổi kết cấu thì không cần xin phép. Tuy nhiên, nếu muốn cải tạo nhà cấp 4 thành nhà 2 tầng, mở rộng diện tích hoặc thay đổi kết cấu chịu lực thì bắt buộc phải có giấy phép xây dựng.
Sưa đã tư vấn thiết kế cho nhiều gia đình muốn cải tạo nhà cấp 4 thành không gian hiện đại, tiện nghi hơn. Việc xin giấy phép cải tạo sẽ giúp công trình hợp pháp, được kiểm soát chất lượng thi công và đảm bảo an toàn kỹ thuật.
Đặc biệt, đối với nhà cấp 4 phong cách Indochine hay các phong cách thiết kế độc đáo khác, việc có giấy phép sẽ giúp bạn yên tâm thực hiện ý tưởng sáng tạo của mình mà không lo vi phạm quy định.
Sửa nhà phố nhà ống
Đối với nhà phố, nhà ống thường xuyên có nhu cầu sửa chữa, cải tạo do diện tích hạn chế và muốn tối ưu hóa công năng sử dụng. Câu hỏi sửa chữa nhà có cần xin phép không đối với nhà phố cần được xem xét cụ thể từng trường hợp.
Các công việc như sửa chữa phòng bếp theo phong cách hiện đại, nâng cấp nội thất mà không động chạm kết cấu thì không cần xin phép. Tuy nhiên, nếu bạn muốn nâng tầng, mở rộng ra phía sau hoặc thay đổi kết cấu để tạo không gian thông tầng thì bắt buộc phải có giấy phép.
Sưa lưu ý đặc biệt với nhà ống phong cách Indochine, việc sửa sang mặt tiền, thay đổi kiến trúc bên ngoài cần phải xin phép vì ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị. Nhiều khu vực có quy chế quản lý kiến trúc riêng, bạn cần tìm hiểu kỹ trước khi thực hiện.
Sửa chữa căn hộ chung cư
Việc sửa chữa căn hộ chung cư có đặc thù riêng so với nhà ở riêng lẻ. Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu căn hộ chung cư không được tự ý sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chung của toàn nhà chung cư, làm mất an toàn công trình hoặc gây phiền hà cho các hộ khác.
Khi muốn sửa chữa căn hộ chung cư, bạn cần thông báo và xin phép Ban quản lý tòa nhà trước khi thực hiện. Các công việc như đục phá tường, thay đổi hệ thống cấp thoát nước, điện chung đều cần có sự đồng ý của Ban quản lý và phải tuân thủ quy chế quản lý vận hành của tòa nhà.
Đối với việc cải tạo chung cư cũ để nâng cấp không gian sống, Sưa khuyên bạn nên làm việc với Ban quản lý ngay từ đầu để tránh những tranh chấp không đáng có. Việc thi công trong chung cư cũng cần tuân thủ giờ giấc, không gây ồn ào ảnh hưởng đến cư dân khác.
Hiện nay, thiết kế nội thất chung cư đang có nhiều xu hướng đa dạng, nhưng bạn cần chắc chắn rằng mọi thay đổi đều được phép và an toàn trước khi thực hiện.
Lưu ý quan trọng khi sửa chữa nhà
Qua nhiều năm kinh nghiệm, Sưa xin chia sẻ một số lưu ý quan trọng để bạn tránh được những rắc rối không đáng có khi sửa chữa nhà:
- Thứ nhất, trước khi bắt đầu bất kỳ công việc sửa chữa nào, bạn cần xác định rõ công việc đó có thuộc diện sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không. Nếu không chắc chắn, hãy liên hệ với phòng Quản lý đô thị hoặc Phòng Kinh tế Hạ tầng của quận, huyện để được tư vấn cụ thể.
- Thứ hai, khi thuê đơn vị thi công, bạn nên chọn những đơn vị có uy tín, có đầy đủ giấy phép hoạt động xây dựng. Điều này đảm bảo chất lượng công trình và có căn cứ bảo hành, khiếu nại nếu có vấn đề xảy ra.
- Thứ ba, trong quá trình thi công, nếu phát hiện kết cấu công trình có vấn đề như nứt, thấm, cốt thép lộ ra thì cần dừng ngay và mời kỹ sư kết cấu đến kiểm tra. Đừng tự ý xử lý có thể gây nguy hiểm cho cả công trình.
- Thứ tư, đối với những ai quan tâm đến yếu tố tâm linh, bạn có thể tham khảo những điều cấm kỵ khi sửa nhà để chọn ngày giờ tốt, hướng thi công phù hợp với gia chủ. Tuy không bắt buộc nhưng điều này giúp gia đình yên tâm hơn về mặt tâm lý.
- Thứ năm, nếu công trình của bạn cần xin phép, hãy chuẩn bị văn khấn động thổ xây nhà và các nghi lễ theo truyền thống trước khi khởi công. Đây là nét văn hóa đẹp của người Việt, thể hiện sự tôn trọng với thiên nhiên và mong muốn công trình thuận lợi.
- Thứ sáu, trong quá trình thiết kế và thi công, bạn nên chú ý đến các giải pháp Sustainable Design để ngôi nhà không chỉ đẹp mà còn thân thiện với môi trường, tiết kiệm năng lượng trong quá trình sử dụng lâu dài.
- Thứ bảy, nếu bạn có ý định sửa sang nhà theo phong cách đặc trưng như Moroccan Style hay kiến trúc Hy Lạp Santorini, hãy đảm bảo thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu Việt Nam và quy định về kiến trúc đô thị của địa phương.
- Thứ tám, đối với biệt thự và các công trình lớn, việc tuân thủ tiêu chuẩn thiết kế biệt thự theo quy chuẩn xây dựng là vô cùng quan trọng. Điều này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp mà còn đảm bảo chất lượng, giá trị lâu dài cho tài sản của bạn.
- Cuối cùng, Sưa khuyên các bạn nên lưu giữ đầy đủ hồ sơ pháp lý, hợp đồng thi công, biên bản nghiệm thu, bảo hành. Những giấy tờ này rất quan trọng khi bạn cần chứng minh tính hợp pháp của công trình hoặc giải quyết tranh chấp về sau.
Lời kết
Việc sửa chữa nhà có cần xin giấy phép hay không là vấn đề quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý và sự an toàn của gia đình. Khi công trình được thực hiện đúng quy trình và có giấy phép hợp lệ, ngôi nhà sẽ trở thành tài sản bền vững và giá trị lâu dài.
Nếu bạn đang chuẩn bị cải tạo nhà nhưng còn băn khoăn về thủ tục hay thiết kế, Sưa luôn sẵn sàng đồng hành. Với đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư giàu kinh nghiệm, Sưa hỗ trợ trọn gói từ tư vấn, thiết kế, xin phép đến thi công hoàn thiện. Hãy liên hệ ngay để cùng Sưa kiến tạo không gian sống hợp pháp, an toàn và lý tưởng cho gia đình bạn nhé!
