Fit out là gì mà được nhắc đến nhiều đến vậy trong các dự án nội thất hiện nay? Hiểu đơn giản, fit out chính là quá trình hoàn thiện không gian – biến bản thiết kế trên giấy thành công trình thực tế đầy đủ tiện nghi và thẩm mỹ. Bước sang năm 2025, dịch vụ fit out trở thành lựa chọn hàng đầu cho các doanh nghiệp muốn tối ưu không gian làm việc. Với bài viết này, Nội Thất Sưa sẽ giúp bạn hiểu về thuật ngữ này và tất tần tật về dịch vụ fit out.
Fit Out là gì?
Fit Out là thuật ngữ trong lĩnh vực thiết kế và thi công nội thất, dùng để chỉ toàn bộ quá trình hoàn thiện không gian bên trong một công trình xây dựng – từ phần thô (khung, tường, sàn) đến khi sẵn sàng đưa vào sử dụng. Hiểu đơn giản, Fit Out là bước “biến bản vẽ thiết kế thành hiện thực”, bao gồm việc thi công trần, sàn, hệ thống điện nước, chiếu sáng, điều hòa, nội thất, trang trí… để hoàn thiện toàn bộ không gian sống hoặc làm việc.
Khác với “thiết kế nội thất” chỉ dừng ở việc lên ý tưởng và bản vẽ, Fit Out là giai đoạn triển khai thực tế, đòi hỏi kỹ thuật, kinh nghiệm và quy trình quản lý chuyên nghiệp. Tùy vào mức độ hoàn thiện, Fit Out được chia thành nhiều cấp độ như Shell & Core, Category A, Category B, mỗi loại đáp ứng một nhu cầu và tiêu chuẩn khác nhau.
Tại Việt Nam, dịch vụ Fit Out đang ngày càng phổ biến trong các dự án văn phòng, căn hộ, nhà phố, khách sạn, showroom, nhờ khả năng giúp tối ưu công năng, nâng tầm thẩm mỹ và đảm bảo tiến độ.
Các loại hình Fit Out phổ biến
Trong lĩnh vực thiết kế thi công nội thất, Fit Out được ứng dụng linh hoạt cho nhiều loại công trình khác nhau, tùy theo mục đích sử dụng và đặc thù vận hành. Mỗi loại hình đòi hỏi tiêu chuẩn thiết kế – thi công riêng để đảm bảo công năng, thẩm mỹ và nhận diện thương hiệu.
- Office Fit Out: Tập trung tối ưu công năng, ánh sáng, âm thanh và dòng di chuyển trong không gian làm việc. Thiết kế thể hiện văn hóa doanh nghiệp, tạo môi trường truyền cảm hứng, giúp nhân viên làm việc hiệu quả và gắn kết hơn.
- Retail Fit Out: Hướng đến việc tạo ấn tượng thị giác và cảm xúc mua sắm. Ánh sáng, vật liệu, trưng bày và lối đi được tính toán kỹ lưỡng để làm nổi bật sản phẩm và gia tăng trải nghiệm thương hiệu, thúc đẩy hành vi mua hàng.
- Hospitality Fit Out: Áp dụng cho khách sạn, resort, nhà hàng, café — nơi yêu cầu sự hài hòa giữa công năng, cảm xúc và tính thẩm mỹ. Mỗi chi tiết đều góp phần tạo nên trải nghiệm lưu trú – ẩm thực tinh tế, mang bản sắc riêng của thương hiệu.
- Residential Fit Out: Đề cao sự cá nhân hóa, phản ánh phong cách sống của gia chủ. Không gian được hoàn thiện với vật liệu, màu sắc, ánh sáng và bố cục hài hòa, mang đến cảm giác thoải mái, tiện nghi và thẩm mỹ bền vững theo thời gian.
- Healthcare Fit Out: Tập trung vào công năng, vệ sinh và an toàn cho người sử dụng. Thiết kế hướng đến sự tĩnh lặng, sạch sẽ, tối ưu quy trình vận hành của đội ngũ y tế, đồng thời tạo cảm giác tin cậy và an tâm cho bệnh nhân.
- Educational Fit Out: Đòi hỏi sự linh hoạt, an toàn và khả năng kích thích tư duy sáng tạo. Áp dụng cho trường học, trung tâm đào tạo, lớp học năng khiếu… với thiết kế thân thiện, hỗ trợ tương tác và trải nghiệm học tập hiệu quả.
Mỗi loại hình Fit Out đều mang màu sắc và yêu cầu riêng, nhưng điểm chung là hướng đến việc chuyển hóa không gian thành trải nghiệm sống, làm việc, kinh doanh hoàn chỉnh, đáp ứng đồng thời yếu tố công năng, thẩm mỹ và giá trị thương hiệu
Các loại hình fit out phổ biến
Phân loại Fit Out theo tiêu chuẩn quốc tế
Trong lĩnh vực thiết kế thi công nội thất, Fit Out được chia làm ba cấp độ phổ biến gồm: Shell & Core Fit Out, Category A Fit Out, và Category B Fit Out. Mỗi cấp độ đảm nhận một vai trò riêng trong hành trình hoàn thiện không gian, từ nền tảng kỹ thuật đến cá nhân hóa thẩm mỹ.
1. Shell & Core Fit Out – Hoàn thiện từ khung thô
Đây là cấp độ Fit Out cơ bản nhất, thường áp dụng cho các tòa nhà mới bàn giao ở dạng khung kết cấu. Ở giai đoạn này, công trình chỉ có phần kết cấu chính như sàn bê tông, khung cột, tường bao, hệ thống kỹ thuật cơ bản (điện, nước, MEP, thang máy, PCCC…). Đơn vị Fit Out sẽ đảm nhiệm việc hoàn thiện toàn bộ phần bên trong: xây tường ngăn, lắp đặt sàn, trần, hệ thống cơ điện, chiếu sáng, và các hạng mục kỹ thuật khác. Mục tiêu là biến một không gian “thô” thành không gian có thể sử dụng được, đáp ứng các tiêu chuẩn về an toàn, công năng và tiện nghi cơ bản.
Shell & Core Fit Out thường được áp dụng trong:
- Cao ốc văn phòng mới xây dựng.
- Trung tâm thương mại hoặc tòa nhà phức hợp cần chia nhỏ diện tích thuê.
- Dự án bất động sản bàn giao cho nhiều đối tượng khách hàng khác nhau.
2. Category A Fit Out – Đạt chuẩn bàn giao cơ bản
Khi công trình đã có phần khung và hạ tầng kỹ thuật cơ bản, Category A Fit Out là giai đoạn tiếp theo nhằm đưa không gian đến mức hoàn thiện tiêu chuẩn để bàn giao cho người sử dụng hoặc đơn vị thuê. Ở cấp độ này, nhà thầu Fit Out sẽ triển khai các hạng mục hoàn thiện đồng bộ như:
- Trần thạch cao và hệ thống chiếu sáng âm trần.
- Hệ thống sàn (sàn vinyl, sàn nâng kỹ thuật hoặc sàn gạch).
- Tường sơn, hệ thống điều hòa không khí, báo cháy, cấp – thoát điện và nước.
- Các chi tiết kỹ thuật đạt chuẩn về thẩm mỹ và an toàn.
Category A Fit Out thường được các chủ đầu tư tòa nhà áp dụng trước khi bàn giao cho khách thuê. Mục đích là tạo một không gian trống, sạch và sẵn sàng cho việc bố trí nội thất, đảm bảo người thuê có thể nhanh chóng triển khai hạng mục thiết kế riêng mà không cần can thiệp sâu vào hệ thống kỹ thuật.
3. Category B Fit Out – Cá nhân hóa không gian theo thương hiệu
Sau khi nhận mặt bằng từ Category A, giai đoạn Category B Fit Out tập trung vào việc biến hóa không gian thành bản sắc riêng của thương hiệu. Đây là cấp độ có tính sáng tạo cao, nơi yếu tố thiết kế nội thất, vật liệu, ánh sáng, màu sắc và công năng sử dụng được thể hiện rõ nét. Đơn vị thi công sẽ thực hiện các công việc như:
- Thiết kế và lắp đặt nội thất văn phòng, quầy lễ tân, khu vực làm việc, phòng họp, pantry.
- Thiết kế chiếu sáng, âm thanh, logo, màu nhận diện thương hiệu.
- Lựa chọn vật liệu, đồ décor, và bố cục không gian phù hợp với văn hóa doanh nghiệp hoặc phong cách cá nhân của chủ sở hữu.
Category B Fit Out thường được xem là “linh hồn” của không gian, nơi người dùng cảm nhận được giá trị thương hiệu, sự thoải mái và tính thẩm mỹ tổng thể.
Sự khác biệt giữa Fit Out, Interior Design và Renovation
Trong ngành thiết kế và thi công nội thất, ba khái niệm Fit Out, Interior Design và Renovation thường được sử dụng song hành, nhưng lại đại diện cho ba giai đoạn và mục tiêu hoàn toàn khác nhau trong một dự án hoàn thiện không gian.
| Interior Design (Thiết kế nội thất) | Là nền tảng đầu tiên, nơi ý tưởng, phong cách và công năng được định hình. Các kiến trúc sư và nhà thiết kế sẽ nghiên cứu kỹ nhu cầu sử dụng, ánh sáng, vật liệu, màu sắc, bố cục và nhận diện thương hiệu (đối với văn phòng hoặc cửa hàng) để tạo ra bản vẽ tối ưu về thẩm mỹ và trải nghiệm. |
| Fit Out | Là giai đoạn biến ý tưởng thiết kế thành hiện thực. Đây là bước triển khai toàn bộ phần thi công nội thất: lắp đặt hệ thống cơ điện (MEP), trần – sàn – tường, đèn chiếu sáng, chọn đồ nội thất phù hợp. Fit Out đòi hỏi năng lực quản lý dự án, kỹ thuật thi công và tiêu chuẩn an toàn cao, bởi mọi chi tiết đều phải đảm bảo đúng bản vẽ, đúng tiến độ và đúng ngân sách. |
| Renovation (Cải tạo) | Lại tập trung vào việc nâng cấp hoặc tái cấu trúc không gian hiện hữu, có thể là thay đổi công năng, mở rộng diện tích sử dụng, hay làm mới phong cách nội thất để phù hợp với mục tiêu kinh doanh hoặc xu hướng thẩm mỹ mới. |
Tại nhiều đơn vị cung cấp dịch vụ, ba dịch vụ này được tích hợp trọn gói trong một quy trình khép kín, từ thiết kế sáng tạo, thi công Fit Out chính xác đến cải tạo nâng cấp chuyên sâu. Cách tiếp cận toàn diện giúp đảm bảo tính thống nhất trong ngôn ngữ thiết kế, tiết kiệm thời gian, tối ưu chi phí và mang đến hiệu quả đầu tư vượt trội cho khách hàng.
Quy trình thực hiện Fit Out chuyên nghiệp
Một dự án Fit Out chuyên nghiệp không đơn thuần là việc thi công theo bản vẽ, mà là một quá trình quản trị tổng thể, đòi hỏi sự phối hợp nhịp nhàng giữa đội ngũ thiết kế, kỹ thuật, nhà cung cấp và chủ đầu tư. Thường mỗi dự án được triển khai theo quy trình 5 giai đoạn sau:
1. Khảo sát & tư vấn
Giai đoạn đầu tiên đóng vai trò then chốt trong việc xác định định hướng và phạm vi dự án. Các chuyên gia tiến hành khảo sát hiện trạng công trình một cách toàn diện: đo đạc, đánh giá kết cấu, hệ thống điện, nước, thông gió, MEP và các điều kiện thi công thực tế. Song song với đó là việc phân tích nhu cầu sử dụng, mục tiêu không gian và ngân sách đầu tư của chủ đầu tư. Sự kết hợp giữa dữ liệu kỹ thuật và mong muốn sử dụng giúp xác lập phương án thiết kế tối ưu, đặt nền tảng cho quá trình triển khai chính xác và tiết kiệm chi phí.
2. Lên concept & thiết kế kỹ thuật
Dựa trên kết quả khảo sát và tư vấn, đội ngũ thiết kế phát triển concept không gian và hệ thống bản vẽ kỹ thuật chi tiết. Giai đoạn này bao gồm việc lựa chọn vật liệu, màu sắc, ánh sáng, giải pháp thi công và các yếu tố công năng. Mục tiêu là đạt được sự cân bằng giữa thẩm mỹ, công năng, chi phí, đảm bảo không gian vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng, vừa thể hiện rõ bản sắc thương hiệu và tính bền vững trong vận hành.
3. Báo giá & ký hợp đồng
Trên cơ sở hồ sơ thiết kế, bảng báo giá chi tiết được lập, thể hiện rõ từng hạng mục, vật liệu, tiến độ và phạm vi công việc. Việc minh bạch trong báo giá giúp các bên dễ dàng đối chiếu, thống nhất và ký kết hợp đồng với các điều khoản rõ ràng về tiến độ, tiêu chuẩn kỹ thuật và trách nhiệm thực hiện. Đây là bước quan trọng nhằm đảm bảo tính cam kết và kiểm soát rủi ro trong suốt vòng đời dự án.
4. Thi công – giám sát – nghiệm thu
Giai đoạn thi công là trọng tâm của toàn bộ quy trình Fit Out, yêu cầu sự phối hợp đồng bộ giữa các bộ phận kỹ thuật, vật tư và giám sát hiện trường. Quy trình được thực hiện theo chuẩn kỹ thuật nghiêm ngặt, từ quản lý tiến độ, kiểm soát chất lượng vật liệu đến an toàn lao động. Mỗi hạng mục hoàn thành đều được kiểm tra, nghiệm thu, bàn giao theo quy định, kèm hồ sơ và minh chứng cụ thể. Giai đoạn này đảm bảo công trình hoàn thiện đúng thiết kế, đúng tiến độ và đạt tiêu chuẩn chất lượng cao nhất.
5. Bảo hành & bảo trì
Sau khi bàn giao, công trình bước vào giai đoạn vận hành và theo dõi hậu kiểm. Chính sách bảo hành, bảo trì định kỳ được thiết lập rõ ràng, giúp duy trì chất lượng công trình, kéo dài tuổi thọ và tối ưu chi phí sử dụng trong dài hạn. Song song đó là việc hỗ trợ kỹ thuật khi cần thiết, đảm bảo không gian luôn vận hành ổn định, an toàn và thẩm mỹ theo thời gian.
Bảng giá Fit Out mới nhất hiện nay
Chi phí Fit Out năm 2025 có sự dao động tùy thuộc vào quy mô công trình, vật liệu sử dụng, phong cách thiết kế và mức độ hoàn thiện. Theo khảo sát thị trường, mức giá trung bình được phân loại như sau:
- Văn phòng hiện đại: Từ 5.000.000 – 8.000.000 VNĐ/m²
- Căn hộ, nhà ở cao cấp: Từ 6.000.000 – 10.000.000 VNĐ/m²
- Showroom, cửa hàng: Từ 7.000.000 – 12.000.000 VNĐ/m²
Mức chi phí trên chỉ mang tính tham khảo; để đạt hiệu quả đầu tư tối ưu, chủ đầu tư cần lựa chọn đơn vị Fit Out có năng lực tư vấn, thiết kế và quản lý thi công toàn diện, nhằm đảm bảo công trình vừa đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, vừa phản ánh đúng giá trị thương hiệu và mục tiêu sử dụng.
Vì sao nên chọn đơn vị Fit Out chuyên nghiệp?
Lựa chọn đơn vị Fit Out chuyên nghiệp là yếu tố quyết định đến chất lượng, tiến độ và hiệu quả đầu tư của một công trình. Với quy trình quản lý bài bản, họ giúp kiểm soát chi phí, hạn chế rủi ro và đảm bảo thi công đúng kế hoạch.
Đơn vị chuyên nghiệp sở hữu đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư giàu kinh nghiệm, am hiểu các tiêu chuẩn kỹ thuật về kết cấu, MEP, điện, nước và an toàn thi công xây dựng. Nhờ đó, mỗi hạng mục đều đạt độ chính xác và bền vững cao. Không chỉ đảm bảo kỹ thuật, họ còn mang đến tính thẩm mỹ đồng bộ, thể hiện rõ bản sắc thương hiệu và tối ưu công năng sử dụng. Quy trình thi công được giám sát nghiêm ngặt, từ thiết kế đến hoàn thiện, giúp công trình đạt chuẩn cả về kỹ thuật lẫn trải nghiệm. Đặc biệt, các chính sách bảo hành, bảo trì dài hạn giúp công trình vận hành ổn định và duy trì giá trị lâu dài.
Lời kết
Một dự án Fit Out thành công đòi hỏi sự phối hợp nhịp nhàng giữa thiết kế, thi công và quản lý chất lượng, được triển khai bởi đội ngũ chuyên nghiệp. Khi được thực hiện đúng chuẩn, Fit Out không chỉ mang lại không gian tối ưu và thẩm mỹ, mà còn nâng cao hiệu suất sử dụng, giá trị đầu tư và hình ảnh doanh nghiệp. Vì vậy, trong năm 2025 và những năm tới, việc lựa chọn đơn vị Fit Out uy tín, có năng lực tư vấn và thi công đồng bộ chính là chìa khóa để tạo nên những công trình vừa đẹp, vừa bền vững, nơi không gian trở thành tài sản giá trị và biểu tượng của thương hiệu.
